Jak jsem kupoval byty a mé chyby

Od roku 2018 jsem se zajímal o to jak investovat, studoval jsem, chodil na placené přednášky. Chodil na prohlídky. Rok utekl jako voda a nic se nestalo. V roce 2019 jsem se rozhodl, že není na co čekat a podepsal hypotéku dopředu na 5mil. Kč., kdy mám na koupi nemovitosti 1 rok. Rok běžel já chodil na prohlídky. Byt v Ostravě 3+1 jsem našel za super cenu byl to listopad 2019, tehdy za 1340tis. Kč. byl tam pár minut ihned jsem volal. Domluvil jsem prohlídku tak že jedu z Prahy a že tam chci být jako první.

Strach

Byt se mi líbil, jenže jsem dostal nějaký strach. Byla to dobrá cesta jenže mimo komfort a šlo o hodně peněz. Makléři jsem řekl že byt beru. Byl jsem z toho velmi nervózní. Měl jsem pochyby zda jsem udělal dobré rozhodnutí. Nakonec jsem tu rezervaci zrušil. Bylo to na mě moc náročné rozhodnutí.

Rezervační poplatek je závazek

Ono platit rezervační poplatek 70tis Kč. Pro mě bylo hodně a nebyl jsem si 100% jistý. Makléř byl naštvaný že mé slovo neplatilo a myslím, že už jsem u něho jako investor skončil.

Doba plynula

Přišla corona krize v březnu 2020 tím pádem jsem měl výmluvu proč teď nekupovat. Čas útíkal a mě zbývali 4 měsíce do konce doby kdy nemovitost koupit, jinak bych platil pokutu 4% z částky 5 mil Kč.

Prázdniny 2020 – už jsem musel jednat

Každý den jsem sledoval nové nabídky, volal makléřům. Zjištoval za kolik se co prodalo. Měl jsem dobrý přehled o cenách a když jsem uviděl nový byt 3+1 za 1600tis Kč. volal jsem, domluvil prohlídku. Byl jsem opět první. Měl jsem pochyby při prohlídce, ale čas mě tlačil takže jsem řekl, že to beru. Hned po mě tam šla nějaká investorka která tam již měla byt. Druhý den poslal rezervační zálohu pod podmínkou slevy 50tis Kč. Kterou jsem dostal. SLeva byla dost riskantní jelikož tam byla ta druhá investorka hned po mě. (A to že rezervační smlouva byla naprosto v mé nevýhodě snad jindy).

Při návštěvě v Ostravě jsem objel i další byty, zkusil vyjednat slevy. A podařilo se. U bytu 2+1 za 1,5 mil. Kč jsem vyjednal cenu na 1240 tis. Kč. Tady byla makléřka velmi vstřícná a podpořila mě v mé nerozhodnosti. Poslal jsem zálohu a běžel do Prahy do banky.

Bankéř v Praze mi kecal!

Došel jsem za makléřem že mám 2 byty a že chci teď tyto dva financovat hypotékou za 2790 tis Kč z mé 5 mil. hypotéky. No jo ale najednou mi řekl, že musím koupit vše najednou jinak to nejde. A já chtěl 3 byty. A nechtěl jsem platit pokutu za nedočerpání.

Hledání posledního bytu

Tak jsem dále hledal, a nabídky bytů nebyly za dobrou cenu a lhůty se krátili. Nakonec jsem se rozhodl vzít byt v lepší lokalitě Ostrava poruba. Rozhodoval jsem se mezi dvěma byty. byt 60m² v původním vlastnictví za 2 mil. Kč nebo byt 52m² pěkně pár let po rekonstrukci za 2,3 mil. Kč. Nebyl bych to já kdybych nezkusil vyjednat slevu. Bohužel u bytu za 2 mil. Kč se mi nepodařilo vyjednat slevu ani 100 tis. Kč bylo tam tehdy hodně zájemců. Ale vyjednal jsem slevu. u toho druhého na 2160 tis. Kč.

Hypotéka úspěšná

Byly to nervy, vyjednat dobré podmínky do kupních smluv. Doufat, že to v bance výjde. A zda mi tu hypotéku náhodou banka nakonec nestornuje. Když mi pak banka vyplatila první peníze do advokátní úschovy, tak jsem začal už věřit, že jsem to dal.

Nájemníci a bývalí majitelé

Zjistil jsem, že né všichni lidi jsou v pohodě. U bytu v porubě tam majitel chtěl zůstat o měsíc déle, tak jsem mu vyhověl, nicméně když jsem byt převzal ihned odhlásil elektřinu aniž by mě informoval. U ostatních bytů majitelé v pohodě počkali než najdu nájemníka a ti si přihlásí elekřinu na sebe.

Byty jsem pronajal. Splácím dnes asi 15tis. Kč měsíčně. A nájmy jsou 7500 + 8500 +9500 tedy 25500 Kč. Mínus fondy oprav a jsem na nějakých 5 tis. Kč měsíčně čistý zisk.

Ponaučení

Udělal jsem několik chyb v tomto procesu.

• Nekoupil jsem ten první byt u kterého jsem věděl, že je za dobrou cenu 1340 tis Kč. Díky tomu jsem teoreticky přišel o 200 tis Kč. Protože jsem pak kupoval prakticky ten stejný, ale za 1550 tis Kč.
• Neověřil jsem si přesně podmínky hypotéky a pak ten poslední byt hledal na rychlo, tím pádem jsem neměl moc prostor na vyjednání ceny a nalezení vhodné nemovitosti.
• Zjistil jsem že slevu lze vyjednat skoro vždy a mám na ní čuch, kolik asi půjde a kolik už bude moc.

Pokud chcete taky hypotéku dopředu nebo poradit, zda nemovitost je vhodná k investici ozvěte se.